Les chiffres ne tremblent pas : à peine une fraction des loueurs meublés non professionnels peuvent récupérer la TVA. Derrière la promesse fiscale, un parcours semé d’exigences précises, réservé à ceux qui connaissent les rouages du dispositif et acceptent d’en respecter chaque étape. L’achat d’un simple appartement meublé, lui, ne suffit pas pour prétendre à cet avantage.
Pour obtenir le remboursement de la TVA, il ne suffit pas d’acheter un bien : il faut respecter des critères très précis. Le bailleur doit se pencher sur les services proposés et maintenir l’activité sur une durée définie. Le moindre écart, et l’administration fiscale réclamera sa part.
Comprendre la TVA en location meublée non professionnelle : règles et enjeux
Le statut LMNP offre des opportunités fiscales, mais la récupération de la TVA reste rare. En général, le loueur meublé non professionnel n’applique pas la TVA sur ses loyers. Selon la loi, la location meublée relève du civil, donc sans taxation à la TVA, sauf dans certaines situations prévues par le code des impôts.
Pour être assujetti à la TVA, proposer un logement meublé ne suffit pas : il faut garantir au minimum trois prestations parmi les quatre services para-hôteliers : petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge de maison, accueil de la clientèle. C’est une condition aussi valable en résidence de services qu’en location hors bail commercial. La franchise en base de TVA couvre tous les loueurs dont les recettes annuelles restent sous 91 900 euros (plafond 2024). Si ce seuil est franchi, le régime réel s’impose : déclaration, collecte et reversement de la TVA deviennent alors obligatoires.
Tout est aussi question de régime d’imposition. Avec le micro-BIC, le droit à la TVA vous échappe. Seul le régime réel simplifié, en suivant toutes les démarches auprès du fisc, rend possible la récupération. La règle est claire : seule la TVA versée à l’achat d’un bien neuf ou en VEFA peut être remboursée, et à condition que la location relève d’un bail commercial ou para-hôtelier, tout en maintenant l’exploitation pendant vingt ans. Arrêtez avant, et il faudra rembourser la TVA perçue.
Pour faciliter la compréhension, voici les différentes situations auxquelles un investisseur peut être confronté :
- Exonération TVA : location meublée classique, recettes sous les plafonds
- Régime réel : récupération accessible, mais contraintes strictes
- Obligations : démarches fiscales, continuité de l’activité, services para-hôteliers assurés
La TVA LMNP requiert une gestion méticuleuse. Chaque détail influence la rentabilité : impossible de faire l’impasse sur la rigueur et la patience nécessaires.
Dans quels cas un loueur meublé non professionnel peut-il récupérer la TVA ?
Le régime LMNP laisse espérer une récupération de TVA, mais les conditions sont serrées. Le point de départ reste la nature des prestations. Seuls les logements assortis de véritables services para-hôteliers sont concernés : petit-déjeuner, ménage, linge de maison, accueil sur place. Trois de ces quatre services doivent impérativement figurer à l’offre pour ouvrir droit à la récupération de la TVA.
Les lieux éligibles
Différents investissements peuvent répondre à ces critères :
- Participation dans une résidence de services : résidences étudiantes, seniors, d’affaires ou établissements de soins (EHPAD)
- Achat d’un bien neuf ou sous VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
Autre impératif : signer un bail commercial avec l’exploitant de la résidence et conserver l’affectation para-hôtelière du bien pendant vingt ans. Un départ anticipé hors cadre, et on doit reverser la TVA obtenue à tort.
Après cela, pour être en règle, il faut déclarer son activité, obtenir un numéro SIRET puis opter pour le régime réel. À ce stade seulement, la déclaration et le remboursement de la TVA sur l’achat, les travaux ou l’ameublement deviennent possibles. Si la location omet les services ou relève de la franchise de TVA, toute récupération est exclue.
La règle est stricte : vente avant terme, modification de l’affectation, ou absence d’un des services requis, et le fisc intervient. Pour profiter de ce dispositif, préparation et régularité doivent guider l’investissement.
Étapes clés pour obtenir le remboursement de la TVA en LMNP
La première démarche consiste à déclarer l’activité via le formulaire P0i auprès du greffe du tribunal de commerce. Cela permet d’obtenir un numéro SIRET, véritable sésame pour toutes les démarches fiscales.
Ensuite, il faut choisir le régime réel. C’est la seule solution permettant la récupération de la TVA. Ce choix se fait à l’inscription ou au début de l’activité, en déclarant la TVA collectée et déductible. Dès l’achat, la TVA relative au bien neuf ou en VEFA peut être remboursée si un bail commercial a été mis en place et que les services para-hôteliers sont effectivement fournis.
La démarche suivante passe par le dépôt du formulaire 3519 au service des impôts des entreprises du secteur concerné. À joindre : un RIB, l’acte d’acquisition, le bail commercial, et si besoin, le contrat de gestion. Les déclarations de TVA (CA3 ou CA12) doivent être remplies régulièrement, y compris en l’absence de recettes immédiates.
Pour les moins aguerris, faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP simplifie les échanges avec l’administration : les contrôles et demandes de justificatifs sont monnaie courante. Attention également à conserver le bien vingt ans pour repousser tout risque de restitution de TVA.
Droites, obligations et pièges à éviter pour les investisseurs
Gérer le statut de loueur meublé non professionnel avec succès exige une vigilance continue. Les services para-hôteliers, accueil, petit-déjeuner, linge, ménage, doivent esser proposés de façon régulière. Ignorer une prestation ou négliger le suivi, c’est perdre tout avantage, et risquer un redressement fiscal.
La franchise en base ne s’applique que pour des recettes ne dépassant pas 85 800 euros chaque année. Au-delà, ou sur option, le régime réel s’impose et oblige à déclarer, collecter puis reverser la TVA. Adapter son régime fiscal à la stratégie d’investissement et au type de bien géré (résidence étudiante, EHPAD, résidence d’affaires ou de tourisme…) est primordial. Seules les dépenses clairement liées à l’activité donnent droit au remboursement : achat, travaux, ameublement. Les frais personnels ou flous restent hors-jeu.
Pour sécuriser la démarche, il vaut mieux garder à l’esprit plusieurs points déterminants :
- Poursuivre la location en meublé sous le bon régime vingt ans durant pour éviter toute régularisation fiscale
- Contrôler précisément les catégories de dépenses éligibles : mobilier, équipements adaptés, travaux d’entretien
- Respecter l’ensemble des devoirs déclaratifs : déclarations de TVA à jour, paiement de la CFE (cotisation foncière des entreprises)
Piloter la TVA LMNP suppose une comptabilité sans faille. Défaillance sur une déclaration, oubli d’un service ou dossier mal monté exposent vite à un contrôle. Mieux vaut s’appuyer sur un expert-comptable spécialisé en location meublée pour rester serein. Sur ce terrain, l’erreur ne pardonne guère et la rigueur paie plus que jamais.
