Notapierre est une SCPI de rendement à capital variable créée en 1988, gérée par Unofi (Union Notariale Financière). Avec une capitalisation qui dépasse 2,5 milliards d’euros et plus de 30 000 associés, elle fait partie des plus grosses SCPI du marché français. Son patrimoine est composé principalement de bureaux répartis entre l’Île-de-France et les métropoles régionales. Le prix de souscription s’établit à 340 euros la part au 1er janvier 2025, pour une valeur de retrait de 312,80 euros.
Surcote du prix de part Notapierre : un signal à surveiller
Avant d’examiner le rendement ou la composition du patrimoine, un point technique mérite une attention particulière. La valeur de reconstitution de Notapierre est estimée à 309,37 euros, alors que le prix de souscription est fixé à 340 euros. L’écart représente une surcote d’environ 9,9 %.
La réglementation impose que le prix de souscription d’une SCPI à capital variable ne s’écarte pas de plus de 10 % de la valeur de reconstitution. Notapierre se situe donc très proche de cette limite réglementaire. Si les expertises immobilières révisaient la valeur du patrimoine à la baisse, la société de gestion serait contrainte d’ajuster le prix de la part.
Pour un investisseur qui entre aujourd’hui, cela signifie qu’il achète à un prix qui intègre déjà une prime par rapport à la valeur réelle des actifs sous-jacents. La marge de sécurité est mince, et toute correction sur le marché des bureaux franciliens pourrait se répercuter directement sur le prix de souscription.
Taux de distribution et rendement réel de la SCPI Notapierre
Le taux de distribution affiché par Notapierre pour 2024 et 2025 s’établit à 4,10 %. Ce chiffre peut sembler correct en valeur absolue, mais il se situe nettement en dessous de la moyenne du marché des SCPI. L’ASPIM et l’IEIF évaluent le taux de distribution moyen à 4,91 % pour 2025.
Un écart de rendement persistant par rapport au marché doit interroger. D’autant que la performance globale, qui intègre l’évolution du prix des parts en plus du dividende, donne un tableau différent. La performance globale moyenne des SCPI s’établit à seulement 1,46 %, ce qui montre l’impact des baisses de valeur de part sur certains véhicules.
TRI sur cinq ans : la mesure qui compte
Le taux de rentabilité interne (TRI) sur cinq ans de Notapierre ressort à 1,20 %. Ce chiffre intègre à la fois les dividendes perçus et la variation du prix de la part sur la période. Il reflète une réalité que le seul taux de distribution annuel masque : la baisse du prix de part a absorbé une large partie des revenus distribués.
Les revenus sont versés trimestriellement, avec un délai de jouissance de quatre mois après la souscription. Ce délai signifie que pendant quatre mois, les parts acquises ne génèrent aucun revenu. Le minimum de souscription s’élève à 1 700 euros, soit cinq parts.
Patrimoine de bureaux et vacance locative : le vrai risque de Notapierre
Notapierre concentre son patrimoine sur les bureaux. Cette spécialisation sectorielle, qui a longtemps été un atout, constitue aujourd’hui une source de risque identifiée.
Un taux d’occupation qui pèse sur les revenus
Le taux d’occupation financier de Notapierre se situe à 90,37 %. Ce niveau signifie que près de 10 % du patrimoine ne génère pas de loyers. Pour une SCPI de cette taille, chaque point de vacance représente un manque à gagner significatif sur les distributions.
La vacance doit être analysée en détail : quels immeubles sont concernés, depuis combien de temps, quelles sont les échéances de baux restantes. Ce taux peut refléter une vacance ponctuelle liée à des travaux de rénovation, ou au contraire une difficulté structurelle à relouer certains actifs.
Le marché des bureaux franciliens sous pression
Le développement du télétravail et des modes de travail hybrides a durablement modifié la demande de surfaces de bureaux, en particulier en Île-de-France. Les entreprises rationalisent leurs mètres carrés et privilégient des immeubles récents, bien situés et performants sur le plan énergétique.
Pour Notapierre, dont le patrimoine est réparti entre Paris, la première couronne et les métropoles régionales, la capacité à maintenir l’attractivité des immeubles dépend de leur qualité énergétique et de leur localisation précise. Un immeuble de bureaux mal classé au DPE ou situé dans une zone périphérique peu desservie risque de voir sa valeur et son taux d’occupation se dégrader.
Frais de souscription et de gestion : ce que vous payez réellement
Les frais constituent un paramètre déterminant pour évaluer la rentabilité nette d’un investissement en SCPI Notapierre.
- Les frais de souscription s’élèvent à 8,00 % du prix de la part. Concrètement, sur un investissement de 1 700 euros (cinq parts), environ 136 euros sont absorbés par ces frais dès l’achat. Ces frais ne sont récupérés qu’à la revente, si le prix de part a suffisamment progressé.
- Les frais de gestion annuels représentent 9,50 % des loyers encaissés. Ce taux est prélevé directement sur les revenus avant distribution aux associés et réduit donc le rendement net perçu.
- La valeur de retrait, fixée à 312,80 euros pour un prix de souscription de 340 euros, matérialise l’écart entre le prix d’achat et le prix de revente immédiat. Un investisseur qui revend immédiatement subit une perte de 8 % environ.
La durée de détention recommandée est de dix ans minimum. Ce horizon permet d’amortir les frais d’entrée grâce aux revenus perçus et à une éventuelle revalorisation du patrimoine.
Critères de choix et pièges avant de souscrire à Notapierre
La taille de Notapierre et son ancienneté sur le marché peuvent rassurer. La SCPI bénéficie d’un report à nouveau (RAN) estimé à 110 jours de distribution, ce qui lui offre un coussin pour lisser les revenus en cas de baisse temporaire des loyers.
Les points à vérifier dans le bulletin trimestriel
- L’évolution du taux d’occupation financier trimestre par trimestre, qui indique la dynamique locative réelle du patrimoine.
- Le montant du report à nouveau, qui mesure la capacité de la SCPI à maintenir le dividende même si les loyers reculent.
- Les acquisitions et cessions récentes, qui révèlent la stratégie de gestion : Unofi arbitre-t-elle les actifs les moins performants ou conserve-t-elle un patrimoine vieillissant ?
- La répartition géographique actualisée, pour vérifier si la SCPI diversifie progressivement au-delà de l’Île-de-France.
Les pièges à éviter
Le premier piège est de comparer uniquement le taux de distribution sans regarder le TRI sur cinq ou dix ans. Un rendement de 4,10 % perd son attrait si le prix de la part baisse simultanément.
Le second piège concerne la liquidité. Une SCPI à capital variable permet théoriquement de revendre ses parts à tout moment, mais en période de marché baissier, les demandes de retrait peuvent s’accumuler. Le délai effectif de cession peut alors s’allonger bien au-delà de quelques semaines.
Ne pas confondre capital variable et liquidité garantie : la société de gestion peut suspendre les retraits si les demandes dépassent les souscriptions entrantes.
Notapierre dans un portefeuille SCPI : quel rôle lui attribuer
Avec son patrimoine centré sur les bureaux et son profil de rendement modéré, Notapierre ne constitue pas un choix adapté pour un investisseur cherchant à augmenter ses revenus. Elle peut en revanche trouver sa place dans un portefeuille diversifié, aux côtés de SCPI spécialisées en santé, logistique ou résidentiel, à condition d’accepter le risque lié au marché des bureaux.
L’investissement en SCPI Notapierre peut s’envisager en direct au comptant, à crédit pour jouer l’effet de levier sur les taux d’emprunt, ou en démembrement temporaire de propriété (nue-propriété) pour des profils patrimoniaux spécifiques. Chaque modalité a des conséquences fiscales et financières distinctes qui méritent un accompagnement personnalisé.
Un professionnel de la gestion de patrimoine peut analyser votre situation fiscale, votre horizon de placement et votre tolérance au risque pour déterminer si Notapierre correspond à vos objectifs. Le formulaire ci-dessous vous permet de recevoir gratuitement un rappel pour en discuter avec un conseiller.
